Il Blog di Vivere di Turismo
tariffe affitti brevi in aumento

23 mag Salgono (per legge) le tariffe degli affitti brevi!

Si sta discutendo in parlamento in queste ore il testo della legge che regolerà il mercato degli affitti brevi, pubblicato in gazzetta ufficiale il 24 aprile scorso.

La naturale conseguenza di questa norma sarà l’aumento delle tariffe medie degli appartamenti turistici.

Leggi fino in fondo l’articolo e capirai perché.

I portali e gli agenti intermediari, che incassano concretamente i soldini dell’affitto breve da girare al proprietario di casa, come Airbnb ad esempio, tratterranno il 21% del canone e lo verseranno all’Erario, comportandosi da veri e propri sostituti di imposta.

I proprietari pagano le tasse sull’affitto temporaneo, la “cedolare secca”, ancora prima di incassare l’affitto.

Magia del legislatore!

Airbnb si è già dichiarata contraria a questa modalità, ma essendo legge dello stato, troverà credo il modo di adeguarsi, così come lo troveranno tutti gli operatori coinvolti.

Vedremo nei prossimi giorni come verrà attuata. Si parla del 1 giugno come data di decorrenza, anche se l’Agenzia delle Entrate ha 90 gironi per condividere il regolamento attuativo.

Una cosa è certa: ogni operatore del settore, anche privati, ha acceso un cero in casa e cominciato a pregare :)

Ammettiamo che la norma vada in porto regolarmente, perché a noi imprenditori extra alberghieri piace essere ottimisti, e vengano anche accolti i suggerimenti avanzati per migliorarla, cosa cambia nel concreto?

Molti intermediari aumenteranno i costi del servizio, perché dovranno in qualche modo far fronte all’ulteriore incombenza burocratica di fare da sostituto di imposta.

Il proprietario che faceva il furbetto, o semplicemente rimandava il problema delle tasse a data da destinarsi, si ritrova adesso con una trattenuta alla fonte. 

IL CONTO DELLA SERVA DEGLI AFFITTI BREVI

Ecco come sarà percepita da un host comune la manovra, parlando in termini economici:

Prendo l’esempio di Firenze perché è il mercato che conosco meglio. I numeri di seguito possono essere adattati a qualsiasi realtà e qualsiasi territorio, con le dovute proporzioni.

Immaginiamo che il proprietario in questione abbia un trilocale e si trovi a Firenze, fuori dal centro storico e approssimiamo una occupazione del 70% annua con una tariffa media annua di 100 euro notte.

Affitto 3 notti a 300 euro, pulizie incluse:

63 li do allo stato – (trattenuti a monte – 21% della cedolare secca)

60 (circa) alle agenzie di intermediazione (si va dal 3% di airbnb al 25% di alcuni portali, con una media stabile del 18% di Booking, sempre più iva)

25 (circa) alla signora che mi aiuta per le pulizie

20 (circa) alla lavanderia

20 (circa) le utenze

Ammesso che sono io a fare il check in, mi restano in tasca 112 euro, meno di 38 euro a notte.

1120 euro al mese.

Occupazione del 70% = 784 euro ricavo netto mensile.

Affitto medio a privato o società 4+4: 800 – 1000 euro mensili

…..

Vediamo cosa succede se il proprietario in questione ha un trilocale e si trova sempre a Firenze, questa volta nel centro storico. Approssimiamo la stessa occupazione del 70% annua con una tariffa media annua di 150 euro al giorno.

Se affitto 3 notti a 450 euro, pulizie incluse:

94,5 li do allo stato (trattenuti a monte – 21% della cedolare secca)

90 (circa) alle agenzie di intermediazione (si va dal 3% di airbnb al 25% di alcuni portali, con una media stabile del 18% di Booking, sempre più iva)

25 (circa) alla signora che mi aiuta per le pulizie

20 (circa) alla lavanderia

20 (circa) le utenze

Ammesso che sono io a fare il check in, i soliti 7 ingressi calcolando una media ottimistica di un soggiorno medio di 3 notti, mi restano in tasca 200,50 euro, meno di 67 euro a notte. 2005 euro al mese.

Occupazione del 70% = 1403 euro ricavo netto mensile.

Affitto medio a privato o società: 1100 – 1400 euro mensili

NOTA BENE: fare il check in, se pur entusiasmante in una prima fase, alla lunga è noioso e diventa un’onere pesante, che non conosce tempi e festività. Se calcoli che un check in comporta tra tempi di attesa, spiegazioni e tragitto casa / apt, almeno un’ora, e computiamo 20 euro di costo lordo per questa fase, capisci bene come si abbassa ancora di più il ricavo netto.

“Azz devo pagare subito anche il 21%, alzo i prezzi altrimenti cosa mi rimane?”

L’aumento delle tariffe medie dell’affitto breve è quello che prevedo e che mi auspico. La guerra al ribasso non serve a nessuno, se non ad un turismo povero, e ad abbassare sempre di più gli standards di una Italia che fatica a rialzarsi dalla crisi.

Ma alzare i prezzi non è sempre facile: il momento stesso in cui lo faccio perdo visibilità e prenotazioni.

Per questo è importante formarsi e capire cosa ci sta dietro alla scelta di un alloggio da parte di un viaggiatore.

Quasi mai c’è un ragionamento legato ai soldi. Quello lo fanno solo quelli che non hanno altri argomenti. Se vengo a Firenze una volta nella vita, siamo in 4 e mi fermo 3 giorni, pagare 20 euro in più al giorno non è un problema.

Lo diventa se mi aumenti il prezzo senza motivo utile per me viaggiatore, come succederà nei prossimi mesi da parte di chi si trova impreparato al cambiamento.

Bisogna da subito assumere un atteggiamento proattivo, nell’ottica di offrire un alloggio più attraente rispetto alla media. Formarsi e sviluppare professionalità. Oppure lasciar perdere. L’improvvisazione nel mercato degli affitti brevi ha le ore contate.

Nel gruppo Facebook Vivere di Turismo parliamo spesso di questi argomenti, e sei il benvenuto se hai voglia di crescere e migliorare la tua attività.

Ti aspetto li per avere la tua opinione, oppure lascia un commento al post.

 

 

 

Danilo Beltrante

Laurea in Gestione delle Risorse Umane, da sempre appassionato del turismo extra alberghiero. Per 6 anni Gestore di B&B e da tre anni imprenditore di successo del settore Extra Alberghiero, ha fondato la Locobel, azienda che cura lo sviluppo di vari Brand, tra i quali B&B Leopoldo, Signoria Apartments e Rinascimento Palace. In questi mesi sta lanciando il progetto Family Apartments. Co-Fondatore dell'associazione del settore extra alberghiera In Your Tuscany e relatore, fra gli altri, in BTO (Buy Tourism Online). Appassionato di formazione e dei temi della crescita personale.

4 Commenti
  • Eliana
    Scritto alle 11:08 del 24 maggio 2017 Rispondi

    Ciao Danilo, ho deciso di dedicarmi agli affitti brevi a Legnago. Non parliamo di turisti, ma di studenti, lavoratori, amici , parenti, ospedale caserma militare,ecc. Ho già visto degli appartamenti e domani decido che regime fiscale. Sono in questa avventura con mia figlia. Vorrei che mi seguissi come consulente perché non so ancora cosa mi servirà esattamente., soprattutto per i prezzi.
    Se per te va bene, a presto.

    • Danilo Beltrante
      Danilo Beltrante
      Scritto alle 20:39 del 25 maggio 2017 Rispondi

      Ciao Eliana, due donne in questo settore non possono che ottenere grandi risultati!
      Mi piacerebbe fissare una call per valutare un percorso insieme.
      Ti scrivo in privato per coordinarci :)

  • Paolo
    Scritto alle 17:05 del 25 maggio 2017 Rispondi

    Ciao Danilo è sempre un piacere leggere i tuoi articoli, fonte di riflessioni ed idee. Sono da poco diventato agente immobiliare, uno dei tanti laureati in legge che ha deciso di rivolgere altrove il proprio impegno ed attualmente collaboro con l’agenzia di un amico e gestisco circa 20 appartamenti a Siracusa per casa vacanze. Tra le idee di mettermi in proprio, il coraggio di rischiare e la continua formazione (mi piacerebbe fare un master executive nel settore del luxury real estate ed in tal proposito ne ho visto uno interessante all’ESE di Firenze, Roma o Milano) sono sempre più propenso a passare all’azione, Mi piace il turismo e credo che vada fatta una valutazione, come da te scritto nell’articolo, circa le motivazioni che spingono il turista a scegliere un alloggio. Il prezzo, innegabile, ha la sua importanza (su booking ad esempio vi sono un mare di cancellazioni dopo le prenotazioni ciò fa riflettere), ma credo bisogna puntare sui servizi, sul dare valore alla vacanza con esperienze emozionali particolari, viaggi a tema, servizi per far restare i turisti (i figli potrebbero fare un corso in inglese a Siracusa, perchè no?) Ma non è semplice far funzionare la macchina.: network, competenze specifiche, sito performante, visibilità online, costi di gestione, formazione continua. Adesso che conosci la mia direzione vorrei da te qualche consiglio su dove formarmi, se c’è un corso interessante che sia di nicchia nel turismo, un ramo del settore dove non ci sia enorme concorrenza (avevo letto della figura del property finder), riviste specializzate, siti da cui attingere idee e competenze.
    Grazie in anticipo, Paolo

    • Danilo Beltrante
      Danilo Beltrante
      Scritto alle 20:35 del 25 maggio 2017 Rispondi

      Ciao Paolo, piacere mio di leggerti!
      Ho già dei colleghi a Siracusa che stanno facendo un lavoro straordinario e che ho seguito in passato.
      Ti scrivo in privato per darti le info e capire come posso essere di aiuto per realizzare il tuo progetto 😉

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